「今の変動金利のまま大丈夫だろうか…」「2026年もさらに金利が上がったら、毎月の返済がどうなるの？」――そんな不安を抱えながら、毎日の家計を必死にやりくりしている30〜40代のあなたへ。
日銀は2024年以降、段階的な利上げに踏み切り、2026年の現在もその方向性は継続しています。変動金利型の住宅ローンを抱える世帯にとって、これは他人事では済まない現実です。この記事では、金利上昇リスクを数字で可視化したうえで、固定金利への借り換えをすべきか・すべきでないかを、具体的な判断基準とシミュレーションとともに解説します。読み終えたとき、「次に何をすればいいか」が明確にわかる構成になっていますので、ぜひ最後まで読み進めてください。
1. 日銀の金利政策2026年の現状と今後の見通し
マイナス金利解除からここまでの経緯
日銀は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、同年7月には政策金利を0.25%に引き上げました。さらに2025年1月には0.5%へと追加利上げを実施。2026年2月時点では、市場関係者の間で「年内にさらに0.25〜0.5%の引き上げがある」という見方が有力になっています。
背景にあるのは、国内の物価上昇（インフレ）の定着と、賃金上昇トレンドの継続です。日銀が「物価安定目標2%の持続的・安定的な実現」を確認できた段階で、追加利上げへ踏み切るというシナリオが現実味を帯びています。
住宅ローン変動金利への影響はいつ出る？
変動金利型住宅ローンの基準となる「短期プライムレート」は、政策金利と連動して動きます。一般的に、政策金利が引き上げられてから数週間〜1か月以内に短期プライムレートも上昇し、住宅ローンの適用金利に反映されます。
ただし、多くの金融機関は「5年ルール」と「125%ルール」を設けているため、金利が上がっても毎月の返済額がすぐに増えるわけではありません。しかし、これは「返済額が増えない」のではなく「表面上の返済額が変わらないだけ」。その裏では未払利息が積み上がっているリスクがあります。
2. 変動金利の落とし穴｜5年ルール・125%ルール・未払利息の実態
5年ルールとは何か
5年ルールとは、金利が変動しても5年間は毎月の返済額を変更しないという仕組みです。たとえば、金利が2%から3%に上がっても、毎月の引き落とし額は5年間据え置かれます。
一見すると家計に優しい制度に見えますが、問題はここからです。返済額が据え置かれた状態で金利が上がると、毎月の支払いのうち「元本への充当分」が減り、「利息への充当分」が増えます。最悪のケースでは、支払った金額が利息にも届かない「未払利息」が発生します。
125%ルールとは何か
125%ルールとは、5年経過後に返済額を見直す際、前回の返済額の125%（1.25倍）を超えて増額しないというルールです。急激な返済額の増加を防ぐためのバッファーですが、これも「未払利息を解消しない」ことには変わりません。
未払利息は元本に上乗せされるわけではなく、ローン期間終了時に一括で請求されるケースがあります。「気づいたら残高が全然減っていない」「完済時に想定外の請求が来た」という事態に陥るリスクがあるのです。
【返済シミュレーション】金利が1%上がったら返済総額はどう変わる？
具体的な数字で確認してみましょう。以下は、残債3,000万円・残り25年の条件での試算です。
- 変動金利0.5%（現状）：月々約10万6,600円 / 総返済額 約3,198万円
- 変動金利1.5%（+1%上昇）：月々約12万円 / 総返済額 約3,600万円（差額＋約402万円）
- 変動金利2.5%（+2%上昇）：月々約13万4,600円 / 総返済額 約4,038万円（差額＋約840万円）
- 固定金利1.8%（借り換え後）：月々約12万4,000円 / 総返済額 約3,720万円
金利が2%以上上昇するシナリオでは、固定金利へ借り換えた方が総返済額を数百万円抑えられる可能性があります。5年ルールで「毎月の負担は変わらない」と安心していると、気づかぬうちに残高が膨らんでいる恐れがあるのです。
3. 固定金利への借り換え｜メリット・デメリットを整理する
借り換えの主なメリット
- 返済額が確定する安心感：固定金利に切り替えれば、今後どれだけ日銀が利上げをしても返済額が変わらない。家計管理がしやすくなる。
- 未払利息リスクがゼロになる：変動金利特有の5年ルール・125%ルールの落とし穴から完全に脱出できる。
- 精神的なストレスの解消：「金利がまた上がった」「次の見直しはいくらになる？」という慢性的な不安から解放され、子育てや仕事に集中できる。
- 長期計画が立てやすい：教育費・老後資金の積み立てなど、家計の長期設計がしやすくなる。
借り換えの主なデメリット・注意点
- 借り換えコストがかかる：諸費用（登記費用・保証料・事務手数料など）は一般的に残債の1〜3%。残債3,000万円なら30〜90万円程度の初期費用が発生する。
- 現在の固定金利は変動より高い：2026年2月時点のフラット35の金利は1.8〜2.0%前後。変動金利の低さに比べると割高に感じる局面もある。
- 銀行審査が必要：借り換えには改めて銀行審査が行われる。収入や勤務先の状況によっては審査が通らないケースも。
- 団信の見直しが必要：新たな金融機関では団信（団体信用生命保険）の条件も変わる。健康状態によっては不利になることも。
- 繰り上げ返済の柔軟性が下がる場合も：固定金利ローンによっては、繰り上げ返済時に手数料が発生する商品もある。
4. 借り換えを判断する3つの具体的基準
「自分は借り換えすべきか」を判断するために、以下の3つの基準で自分のローンをチェックしてみましょう。
基準①：残債1,000万円以上・残り10年以上
借り換えには諸費用がかかるため、残債が少なかったり残り期間が短かったりすると、コスト回収が難しくなります。一般的に、残債1,000万円以上・残り返済期間10年以上が借り換えを検討するための最低ライン。残債が多いほど、固定化によるメリットが大きくなります。
基準②：現在の金利との差が0.3%以上
借り換え後の固定金利と現在の変動金利の差が0.3%以上あると、諸費用を差し引いてもトータルでメリットが出やすいとされています。ただし、変動金利はこれからさらに上がる可能性があるため、現状の差だけでなく「将来の差」を見込んだシミュレーションが重要です。
基準③：家計に占めるローン返済比率が25%を超えている
手取り月収に対して住宅ローン返済額が25%を超えている場合、金利がさらに1〜2%上昇したときに家計が破綻するリスクが高まります。こうしたケースでは、今すぐ固定金利に切り替えて返済額を確定させる「家計防衛」の観点からの借り換えが合理的です。
5. 専門家に相談してみた｜固定借り換えのリアルな声
実際に住宅ローンの借り換えを検討した読者と、ファイナンシャルプランナーのやり取りをご紹介します。
残債が2,800万円あって、今の変動金利は0.475%です。固定に借り換えると月々の返済は増えますが、やっぱり今のうちにやっておくべきでしょうか？
おっしゃる通り、今の変動金利は非常に低いですよね。ただ、問題は「これからどこまで上がるか」です。2026年中にもう一段の利上げが来るとすると、年末には0.75〜1%台に入ってくる可能性があります。残債が2,800万円あるなら、金利が1%上昇するだけで年間の利息負担が28万円近く増える計算です。月々の返済が少し増えても、総支払額で見たときに固定化した方が有利になる分岐点は思ったより早く来るかもしれません。
固定に借り換えるとしたら、どこで借りるのがいいですか？ネット銀行でも借り換えはできるんですよね？
はい、ネット銀行でも借り換えは可能です。事務手数料型が多いため、諸費用が保証料型より低めに抑えられることも多い。ただし、銀行審査の基準や団信の内容が各社で異なりますので、複数社を比較して、諸費用込みの「実質的なコスト」で判断することが重要です。まずは一括比較サービスで複数の見積もりを取るところから始めてみてください。
6. 借り換えの手順｜銀行審査から実行まで
STEP1：現在のローン条件を確認する
まず、現在の住宅ローンの残債・残り期間・適用金利・金融機関名を確認します。通帳や返済予定表、インターネットバンキングで確認できます。繰り上げ返済の手数料なども確認しておきましょう。
STEP2：複数の金融機関で見積もりを取る
固定金利の借り換え先は、メガバンク・地方銀行・ネット銀行・フラット35（住宅金融支援機構）など多岐にわたります。金利だけでなく、諸費用・団信の内容・繰り上げ返済の条件を含めた「トータルコスト」で比較することが重要です。一括比較サービスを活用すると効率的です。
STEP3：返済シミュレーションで損益分岐点を確認する
借り換え後の月々の返済額と諸費用をもとに、「何年で借り換えコストを回収できるか」を計算します。一般的に3〜5年以内に回収できれば借り換えの判断として合理的です。各金融機関の公式サイトや、金融庁の「住宅ローンシミュレーター」も活用できます。
STEP4：銀行審査に申し込む
借り換え先の金融機関に仮審査を申し込みます。必要書類は一般的に「収入証明書（源泉徴収票等）・現在のローンの返済予定表・物件の登記事項証明書・本人確認書類」など。収入や勤続年数、他の借り入れ状況が審査に影響します。
STEP5：団信を確認・加入する
新たなローンには新たな団信への加入が必要です。健康状態の告知が求められるため、持病がある場合はワイド団信（引受基準が緩い商品）なども検討しましょう。がん保障・3大疾病保障付き団信など、保障内容を充実させる機会にもなります。
7. 借り換えと並行して検討したい「家計防衛」策
繰り上げ返済との組み合わせ
固定金利への借り換えと同時に、手元に余裕資金がある場合は繰り上げ返済も検討しましょう。元本を減らすことで、固定金利の負担をさらに軽減できます。ただし、繰り上げ返済手数料や生活防衛資金（生活費3〜6か月分）の確保とのバランスが重要です。
金利先読みのためのチェックポイント
日銀の金融政策決定会合は年8回開催されます。会合後に公表される「声明文」や「展望レポート」をチェックすることで、次の利上げタイミングを予測するヒントが得られます。FXや投資の専門メディアだけでなく、日銀の公式サイトも定期的に確認する習慣をつけましょう。
「変動のまま」を選ぶ場合のリスク管理
すべての人が固定金利に借り換えるべきとは限りません。残りの返済期間が短い・残債が少ない・収入が安定していて返済余力がある、という条件が揃っている場合は変動金利のまま継続し、金利上昇分を繰り上げ返済で対応するという戦略もあります。大切なのは「何も考えずに放置しない」ことです。
8. 今すぐ動き出すための銀行比較のすすめ
借り換えを検討するうえで、最初のハードルは「どこで借り換えればいいかわからない」という情報不足です。主要な選択肢を整理しておきましょう。
- フラット35（住宅金融支援機構）：全期間固定金利の代表格。2026年2月時点の金利は返済期間や融資率で異なるが、21〜35年・9割以下で1.82%前後（参考値）。民間銀行と違い、収入変動リスクへの対応が手厚い。
- メガバンク（三菱UFJ・三井住友・みずほ）：固定期間選択型（10年固定など）も豊富。対面での相談が可能で、団信の選択肢も幅広い。
- ネット銀行（住信SBIネット銀行・auじぶん銀行など）：諸費用が低めで、金利もメガバンクと遜色ない水準。スマホで手続きが完結する商品も多い。ただし対面相談が難しい場合がある。
- 地方銀行・信用金庫：地域に根差したサービスで、審査の柔軟性がある場合も。自営業者や審査に不安がある方は相談してみる価値あり。
まとめ｜2026年、変動金利から固定への借り換えを判断する5つのポイント
この記事で解説した内容を整理します。
- ✅ 日銀の利上げは2026年も継続傾向。変動金利はこれからも上昇する可能性が高い。
- ✅ 5年ルール・125%ルールは家計の安心ではなく「見えない借金の先送り」。未払利息リスクに要注意。
- ✅ 金利が2%以上上昇するシナリオでは、固定金利への借り換えが総返済額を数百万円抑える可能性がある。
- ✅ 借り換えの判断基準は「残債1,000万円以上・残り10年以上・金利差0.3%以上・返済比率25%超」。
- ✅ 最初のアクションは「複数社の見積もりを取ること」。一括比較サービスを活用すれば無料・短時間で情報収集できる。
「金利が上がるかもしれない」という漠然とした不安を抱えたまま何もしないのが、家計にとって最もリスクが高い選択です。まずは現在のローン条件を確認し、複数の金融機関に見積もりを依頼するところから始めてみてください。情報を持っている人だけが、有利な条件で動ける時代です。今日の一歩が、将来の家計を守ります。
「金利は待ってくれない。でも、情報があれば正しい判断ができる。」
住宅ローン借り換えの第一歩は、比較することから。
